Namų eksploatavimo taisyklės

I. BENDROJI DALIS

1.1. Daugiabučių gyvenamųjų namų techninė priežiūra organizuojama pagal Visagino savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintą darbų sąrašą.

1.2. Darbai, neįtraukti į patvirtintą darbų sąrašą, organizuojami:
– Namų butų savininkų prašymu ar nurodymu;
– Visagino savivaldybės pastatų naudojimo priežiūros tarnybos nurodymu;
– Namų techninės priežiūros vadybininkų nurodymu (pagal namų apžiūros rezultatus);
– Valstybės inspekcijų reikalavimu;
– Konstrukcijų avarinei būklei likviduoti.

1.3. Darbai, neįeinantys į patvirtintą eksploatavimo darbų sąrašą, vadinami papildomu darbu, kurio vertė apskaičiuojama pagal sąmatą ir teikiama namų savininkams papildomam apmokėjimui. Jeigu numatomi didelės apimties darbai, tai iš pradžių kaupiamos lėšos šiems darbams atlikti (stogo remontas, tarppanelinių siūlių remontas, laiptinės kosmetinis remontas ir pan.).

1.4. Likviduojant avarinę konstrukcijų būklę arba atliekant būtinus darbus, siekiant užtikrinti daugiabučių gyvenamųjų namų atitikimą privalomiesiems reikalavimams, darbai atliekami nedelsiant be papildomo namo savininkų įspėjimo. Tokiu atveju, už papildomus darbus pateikiamos sąskaitos po darbų atlikimo.

1.5. UAB “Visagino būstas” vykdo namo techninę priežiūrą įmonės darbo laiku pagal darbo grafiką.

1.6. Namo savininkai (butų ir kitų patalpų savininkai) privalo:
1.6.1. dalyvauti namo priežiūros veikloje;
1.6.2. tinkamai naudoti ir prižiūrėti nuosavybės teise jiems priklausančias patalpas;
1.6.3. tausoti namo bendrojo naudojimo objektus;
1.6.4. nedelsiant informuoti UAB “Visagino būstas” darbuotojus apie aptiktus ar pastebėtus defektus bendro naudojimo objektuose;
1.6.5. naudoti pagal paskirtį bendro naudojimo objektus (nerūkyti laiptinėse, nelaužyti turėklų ir pan.);
1.6.6. apmokėti UAB “Visagino būstas” išlaidas, susijusias su namo bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontu ar tvarkymu pagal įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomus statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus proporcingai jų daliai bendrojoje nuosavybėje;
1.6.7. dalyvauti šaukiamuose susirinkimuose (dėl namo būklės ir sprendimų dėl remonto darbų atlikimo priėmimo);
1.6.8. savavališkai nereguliuoti, nekeisti, neremontuoti namo bendrosios inžinerinės įrangos, bendrųjų konstrukcijų ir bendrojo naudojimo patalpų;
1.6.9. užtikrinti laisvą priėjimą prie inžinerinės įrangos butuose.

1.7. UAB “Visagino būstas” darbuotojai privalo:
1.7.1. tinkamai vykdyti namų techninę priežiūrą pagal STR 1.12.05:2002 “Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka”;
1.7.2. laiku atlikti privalomus remonto darbus pagal Visagino savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintą darbų sąrašą;
1.7.3. užtikrinti atliekamų darbų kokybę;
1.7.4. organizuoti paraiškų ir namų savininkų priėmimą;
1.7.5. namo savininkų prašymu (ne mažiau ¼ namo savininkų skaičiaus) organizuoti gyventojų susirinkimą dėl namo techninės būklės, dėl remonto darbų ar bendrojo naudojimo objektų paskirties pakeitimo;
1.7.6. namo savininkų raštišku prašymu per 30 dienų pateikti paaiškinimus dėl apskaičiuotų mokesčių;
1.7.7. vesti eksploatavimo išlaidų apskaitą atskirai kiekvienam namui.
1.7.8. pasibaigus kalendoriniams metams – organizuoti namų butų savininkų susirinkimus (organizuoja namų techninės priežiūros vadybininkai dėl savo veiklos ataskaitų).

II. PAGRINDINĖS SĄVOKOS

2.1. Gyvenamasis namas – gyventi pritaikytas pastatas. Prie gyvenamųjų namų priskiriami taip pat bendrabučiai, vaikų namai, prieglaudos, pensionatai, globos namai, nakvynės namai ir kt.

2.2. Daugiabutis namas – trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Daugiabučiame name gali būti ir negyvenamųjų patalpų – prekybos, administracinės, viešojo maitinimo ir kitos.

2.3. Butas – daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų, atitvarų konstrukcijomis atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų, kitų butų ar negyvenamųjų patalpų.

2.4. Bendrojo naudojimo objektai – bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė, tai yra:
– Bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdingimai, stogas) ir kitos konstrukcijos (laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
– Bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, šilumos, elektros tinklai, vamzdynai, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, šilumos mazgai;
– Bendrojo naudojimo patalpos – daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, palėpės, rūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.

2.5. Namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir naudojimo privalomieji reikalavimai – įstatymuose, valstybės ir savivaldybių institucijų teisės aktais patvirtintuose norminiuose dokumentuose nustatyti privalomi pastato konstrukcijų mechaninio atsparumo ir stabilumo, priešgaisrinės saugos, higienos, aplinkosaugos ir kiti specialieji reikalavimai.
Privalomieji darbai – atskiri ir kompleksas priežiūros ir statybos darbų, kuriuos atlikus gyvenamųjų namų būklė pripažįstama atitinkanti naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų visumą.

2.6. Dokumente vartojamos sąvokos “statinio priežiūra”, “statinio rekonstravimas”, “statinio remontas” atitinka sąvokas ir jų apibrėžimus Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.

2.7. Gyvenamojo namo nuolatinė priežiūra (eksploatavimas) – namo būklės nuolatinis stebėjimas, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio, stogo ir kt.) mechaninio patvarumo palaikymas, smulkių defektų šalinimas, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugaus naudojimo užtikrinimas, jų profilaktika, derinimas, paruošimas šildymo sezonui, gaisrinės saugos palaikymas, bendrojo naudojimo patalpų valymas, dezinsekcijos ir deratizacijos darbų atlikimas.

2.8. Namo energetinis auditas – namo šilumos nuostolių bei inžinerinių sistemų patikrinimas ir įvertinimas efektyvaus energijos vartojimo požiūriu ir pagrįstų energijos taupymo priemonių parinkimas.

III. DAUGIABUČIŲ GYVENAMŲJŲ NAMŲ PRIEŽIŪRA

3.1. Daugiabučių gyvenamųjų namų techninę priežiūrą sudaro:
– Namo nuolatinis stebėjimas (atliekamas vieną kartą per savaitę);
– Namo sezoninės apžiūros (atliekamos du kartus per metus – iki šildymo sezono pradžios ir po šildymo sezono pabaigos);
– Namo neeilinės apžiūros (atliekamos po stichinių nelaimių ir pan.);
– Namo ekspertizės (namo savininkų prašymu);
– Smulkūs remontai bendro naudojimo objektuose pagal savivaldybės patvirtintą darbų sąrašą, nuolatinių stebėjimų rezultatus;
– Dideli remontai (pagal namo savininkų sprendimą, avarijų likvidavimui ir pan.).

3.2. Namo nuolatinį stebėjimą atlieka namų techninės priežiūros vadybininkai pagal namų apžiūros grafikus. Apžiūrų rezultatai įforminami aktu.

3.3. Sezonines apžiūras atlieka atestuotų specialistų komisija, kurios pirmininkas yra atestuotas specialistas – vyresn. namų techninės priežiūros vadybininkas. Apžiūros rezultatai įforminami aktu. Aktus saugo namų techninės priežiūros vadybininkai kiekvieno namo byloje.

3.4. Apžiūros rezultatų pagrindu namų techninės priežiūros vadybininkai organizuoja smulkių defektų pašalinimo darbus (atlieka eksploatavimo tarnyba). Didelės apimties darbams atlikti – organizuoja įmonės parinkimo procedūras.

3.5. Apžiūrų rezultatai yra vieša informacija, su kuria gali susipažinti kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas adresu Statybininkų g. 24-200 kab. nuo 15.00 val. iki 16.00 val. arba susitarus iš anksto telefonu (8 386) 71 292.

3.6. Apie didelius būtinus remonto darbus namų techninės priežiūros vadybininkas informuoja gyventojus viešai. Esant būtinumui – organizuoja gyventojų susirinkimus arba balsavimą biuletenio pagalba. Sudaro pinigų kaupimo sutartis remonto darbams atlikti.

3.7. Smulkius remonto darbus atlieka Eksploatavimo tarnyba, kuriai vadovauja techninis vadovas.

3.8. Eksploatavimo tarnybą sudaro:
– Santechnikai, suvirintojai (vadovauja santechninių sistemų eksploatavimo inžinieriai);
– Elektrikai (vadovauja inžinierius-energetikas);
– Statybininkai (vadovauja eksploatacijos organizavimo ir remonto inžinierius).

3.9. Santechnikai, suvirintojai prižiūri šalto bei karšto vandens, buitinės ir lietaus kanalizacijos, apšildymo sistemas. Darbai atliekami pagal patvirtintą darbų sąrašą.

3.10. Elektrikai prižiūri namų elektros tinklus, elektros skydines bei skydelius laiptinėse. Darbai atliekami pagal patvirtintą darbų sąrašą.

3.11. Statybininkai – stogdengiai ir pagalbiniai darbininkai, staliai, apdailininkai atlieka darbus pagal patvirtintą darbų sąrašą.

3.12. Didelių remonto darbų atlikimą organizuoja namų techninės priežiūros vadybininkai ir techninis vadovas, kurie parenka statybos įmonę (kainų apklausos būdu), informuoja namų butų savininkus apie numatomus darbus, sudaro pinigų kaupimo sutartis.

3.13. Kiekvienos specialybės darbuotojo darbą reglamentuoja pareiginiai nuostatai.

3.14. Bendro naudojimo vietų valymas susideda iš:
3.14.1. namų laiptinių valymo;
3.14.2. namų šiukšlių vamzdžių ir liftų kabinų valymo;
3.14.3. palėpių ir rūsių valymo;
3.14.4. įėjimo į namą laiptų valymo.

3.15. Namų bendro naudojimo vietų – laiptinių, įėjimo į namą laiptų, šiukšlių vamzdžių, liftų kabinų valymas butų ir kitų patalpų savininkų sprendimu atliekamas samdant UAB “Visagino būstas” darbuotojus, arba valoma savo (gyventojų) jėgomis.

3.16. Valant “savo jėgomis” jokie mokesčiai neskaičiuojami ir savininkams neteikiami.

3.17. Valymo darbai atliekami ir tarifai apskaičiuojami pagal Visagino savivaldybės patvirtintas “Bendro naudojimosi daugiabučių namų patalpų priežiūros (valymo) tarifų nustatymo ir taikymo taisykles”.

3.18. Rūsių ir palėpių valymas vykdomas taip:
– Techninius rūsius prižiūri įmonės santechnikai;
– Buitinių rūsių valymą organizuoja patys butų ir kitų patalpų savininkai arba savo jėgomis, arba pagal sutartį su įmone;
– Palėpes prižiūri įmonės santechnikai.

3.19. Techninių rūsių ir palėpių priežiūra įtraukta į eksploatavimo tarifą ir papildomi mokesčiai neskaičiuojami.

3.20. Buitinių rūsių valymo išlaidų kaina apskaičiuojama pagal faktiškai atliekamų darbų apimtis ir papildomai pateikiama tik tuo atveju, jeigu valymo darbai pagal sutartį pavesti įmonei (buitinių rūsių valymą gali vykdyti ir patys gyventojai).

3.21. Įėjimo į namą laiptų valymo išlaidos įtrauktos į BNV valymo tarifą ir šiuos darbus atlieka valytojai, kurių darbą organizuoja sanitarijos technikas.

3.22. Namų laiptinių (jeigu valo UAB “Visagino būstas”) valymą organizuoja sanitarijos technikas.

IV. AVARINIŲ SITUACIJŲ INŽINERINĖSE SISTEMOSE LIKVIDAVIMAS

4.1. Avarinių situacijų namų inžinerinėse sistemose likvidavimui ištisą parą budi avarinė tarnyba.

4.2. Avarinės tarnybos darbų sąrašas ir išlaidų sudėtis patvirtinti Visagino savivaldybės sprendimu.

4.3. Mokestis už avarijų likvidavimą ir lokalizavimą apskaičiuojamas ir pateikiamas gyventojams pagal Visagino savivaldybės patvirtintą tarifą.

4.4. Avarinės tarnybos telefonai: 04; 71 353; (8 ~ 685) 08 536; (8 ~ 685) 08 537.

V. BUITINIŲ ŠIUKŠLIŲ SURINKIMAS IR UTILIZAVIMAS

5.1. Buitinių šiukšlių surinkimas ir utilizavimas vykdomas pagal sutartis su butų ir kitų patalpų savininkais.

5.2. Atliekų surinkimo ir utilizavimo kaina apskaičiuota pagal Visagino savivaldybės tarybos patvirtintą tarifo apskaičiavimo metodiką.

5.3. Buitinės atliekos surenkamos:
– Iš namų su šiukšliavamzdžiais – pagal grafikus;
– Iš (iki) penkių aukštų namų – apvažiavimo būdu 7 kartus per savaitę vakarais pagal nustatytus grafikus;
– Kiekvieną dieną surenkamos stambiagabaritinės atliekos prie įėjimų į namus, rūsius, nuogrindoje.

5.4. Atliekų utilizavimas vykdomas Utenos regioniniame sąvartyne.

5.5. Atliekos nerūšiuojamos.

5.6. UAB “Visagino būstas” yra atliekų vežėjas.

VI. LIFTŲ PRIEŽIŪRA

6.1. Daugiabučių gyvenamųjų namų liftų priežiūrą vykdo:
– Techninius patikrinimus (techninės būklės, bandymus, vertinimus ir pan.) – VĮ Technikos priežiūros tarnyba;
– Liftų eksploataciją – UAB “Schindler-Liftas”.

6.2. Butų ir kitų patalpų savininkai apmoka mokesčius:
– Kas mėnesį UAB “Schindler-Liftas” pagal apskaičiuotą mėnesinį tarifą;
– VĮ Technikos priežiūros tarnyba tą mėnesį, kada faktiškai atliekamas techninis patikrinimas.

VII. SANTYKIAI SU BUTŲ IR KITŲ PATALPŲ SAVININKAIS (NUOMININKAIS)

7.1. Santykius tarp įmonės darbuotojų, atsakingų už namų priežiūrą, bei daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų reglamentuoja daugiabučių namų administravimo nuostatai bei Pastato eksploatavimo išlaidų ir paslaugų apmokėjimo individualios sutartys, sudarytos tarp įmonės ir kiekvieno savininko (nuomininko).

7.2. UAB “Visagino būstas” prižiūri namo techninę būklę pagal savivaldybės patvirtintą eksploatavimo darbų sąrašą. Dėl papildomai reikalingų darbų atlikimo, gyventojai informuojami papildomai. Darbai atliekami pagal poreikį – pagal apžiūrų (atlieka namų techninės priežiūros vadybininkas vieną kartą per savaitę) rezultatus, butų ir kitų patalpų savininkų prašymus, paraiškas, pageidavimus, sprendimus, kurie priimami kasdien.

7.3. Su daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkais bendraujama:
7.3.1. namų techninės priežiūros vadybininkai (apžiūros metu – savininkų prašymų pagrindu, nuolatinių stebėjimų metu – vieną kartą per savaitę, sezoninių bei neeilinių apžiūrų metu, susirinkimuose);
7.3.2. eksploatavimo ir remonto inžinierius (apžiūrų metu – vieną kartą per pusmetį bei gavus savininkų prašymus ir paraiškas dėl remonto darbų ir pan.);
7.3.3. inžinierius-energetikas (apžiūrų metu – vieną kartą per pusmetį bei gavus savininkų prašymus ir paraiškas dėl remonto darbų ir pan.);
7.3.4. santechninių sistemų eksploatavimo inžinieriai (apžiūrų metu gavus savininkų prašymus bei paraiškas remontui);
7.3.5. mechanizacijos baro viršininkas ir dispečerė (priimdami paraiškas dėl autotransporto ir mechanizmų užsakymų);
7.3.6. atliekų apskaitos tvarkytoja (dėl buitinių atliekų išvežimo ir utilizavimo);
7.3.7. sanitarijos technikas (pagal savininkų prašymus dėl valytojų darbo kokybės);
7.3.8. santechnikai – vieną kartą per savaitę (šilumos punktų apžiūros metu);
7.3.9. elektrikai – vieną kartą per mėnesį (elektros skydinės apžiūros metu), 1 kartą per tris mėnesius (aikštelių skydelių apžiūros metu), gyventojų paraiškų vykdymo metu;
7.3.10. valytojai – kasdien, valant namus;
7.3.11. vairuotojai – kasdien, surinkdami buitines atliekas (apvažiavimo būdu).

7.4. Įmonės darbuotojai privalo atlikti savo darbą kokybiškai.

7.5. Namų butų savininkai privalo saugoti savo turtą ir nedelsiant informuoti apie visus pastebėtus defektus.

7.6. Įmonės darbuotojai privalo nedelsdami imtis priemonių pastebėtų apžiūrų metu ar savininkų pastebėtų ir praneštų defektų pašalinimui.

VIII. BAIGIAMOSIOS NUOSTATOS

8.1. Naudojami dokumentai:
– Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (žin. 2000, Nr. 74-2262);
– Lietuvos Respublikos vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. Nutarimas Nr. 603 “Dėl daugiabučių namų patalpų savininkų (bendrasavininkų) bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo” (žin. 2001, Nr. 45-1584; 2002, Nr. 54-2123; 2004, Nr. 5-94);
– Lietuvos Respublikos Statybos Įstatymas (žin. 1996, Nr. 32-788, 2001, Nr. 101-3597);
– Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 “Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (žin. 2002, Nr. 81-3504);
– Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymas (žin. 2003, Nr. 51-2254);
– Šilumos tinklų ir šilumos vartojimo įrenginių priežiūros (eksploatavimo) taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Ūkio ministro 2005 m. rugpjūčio 05 d. Įsakymu Nr. 4-291 (žin. 2005, Nr. 100-3735);
– Statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 “Gyvenamieji pastatai”, Lietuvos Respublikos Aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. Įsakymu Nr. 705 (žin. 2004, Nr. 23-721);
– Pastato šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros tvarka, patvirtinta Lietuvos Respublikos Ūkio ministro 2003 m. birželio 30 d. įsakymu Nr. 4-259 (žin. 2003, Nr. 70-3194);
– Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės (bendrojo naudojimo objektų ir bendrosios inžinerinės įrangos) eksploatavimo darbų sąrašas, patvirtintas Visagino savivaldybės administracijos direktoriaus 2005 m. birželio 08 d. Įsakymu Nr. ĮV-320;
– Avarijų likvidavimo ir lokalizavimo darbų daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės inžinerinėse sistemose sąrašas bei išlaidos tarifams apskaičiuoti, patvirtintas Visagino savivaldybės tarybos 2005 m. balandžio 21 d. sprendimu Nr. TS-423;
– Daugiabučių namų šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros darbų sąrašas, patvirtintas įmonės direktorės 2005 m. spalio 05 d.;
– UAB “Visagino būstas” bendro naudojimosi daugiabučių namų patalpų priežiūros (valymo) tarifų nustatymo ir taikymo taisyklės, patvirtintos Visagino savivaldybės tarybos 2001 m. lapkričio 22 d. sprendimu Nr. 194;
– Elektros tinklų kodeksas, patvirtintas Lietuvos Respublikos Ūkio ministro 2001 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. 398;
– Daugiabučio namo šildymo ir karšto vandens sistemos privalomieji reikalavimai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Aplinkos ir Ūkio ministrų 2003 m. birželio 30 d. įsakymais Nr. 326/4-253;
– Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas Nr. 1-798;
– STR 1.10.01:2002 “Statinio avarijos tyrimas ir likvidavimas”;
– RSN 148-92*;
– STR 2.01.01.(1):1999 “Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas” (žin.,1999, Nr. 112-3260);
– STR 2.01.01.(2):1999 “Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga” (žin., 2000, Nr. 17-424);
– STR 2.01.01.(3):1999 “Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga” (žin., 2000, Nr. 8-215);
– STR 2.01.01.(4):1999 “Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga” (žin., 2000, Nr. 8-216);
– STR 2.01.01.(5):1999 “Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo” (žin., 2000, Nr. 8-216);
– STR 2.01.04:2002 “Gaisrinė sauga. Pagrindiniai reikalavimai” (žin., 2002, Nr. 113-5064).

8.2. Daugiabučių gyvenamųjų namų priežiūrą organizuoja techninis vadovas.

8.3. Už namų priežiūrą atsako namų techninės priežiūros vadybininkai, už eksploatavimą, darbų vykdymą (statybos dalis) atsako eksploatacijos organizavimo ir remonto inžinierius.

8.4. Už namų elektros tinklų priežiūrą bei pastebėtų defektų pašalinimą laiku atsako inžinierius-energetikas ir atsakingas už elektros ūkį asmuo.

8.5. Už šalto ir karšto vandens, apšildymo ir kanalizacijos sistemų priežiūrą bei pastebėtų defektų pašalinimą laiku atsako santechninių sistemų priežiūros inžinieriai.

8.6. Už namų šilumos punktų priežiūrą atsako asmuo, atsakingas už šilumos ūkį.

8.7. Už bendro naudojimo vietų kokybišką valymą atsako sanitarijos technikai.

8.8. Už papildomų darbų, neįtrauktų į patvirtintus darbų sąrašus organizavimą, atsako namų techninės priežiūros vadybininkai (pagal prižiūrimų namų sąrašus).

8.9. Už išlaidų apskaitą pagal kiekvieną namą atsako vyr. finansininkas.